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最高院关于商品房买卖的13个重要司法观点集成(三)

发布者:蒋文明  审核人: 发布时间:2015-04-24 13:57:37 浏览: 字体:

(十) 商品房按揭合同的效力认定

[最高人民法院司法政策精神] 要依法保障房地产市场健康发展。房地产市场的发展不仅关系到我国城市化、工业化的进程,而且关系到金融安全和群众安居乐业等国计民生问题。各级人民法院要注意审查按揭贷款合同的真实性,依法制裁开发商以虚假按揭贷款合同套取银行资金等违法行为。

最高人民法院印发《关于为维护国家金融安全和经济全面协调可持续发展提供司法保障和法律服务的若干意见》的通知(法发[2008]38号)二00八年十二月三日)

就形式而言,期房买卖抵押登记行为,类似于法国的契据登记,但有所不同的是作为标的物的房屋尚不存在,契据登记是指登记机关依据当事人订立合同所载明的内容进行登记,值此产生抵押效力的制度,我国未承认亦未采用契据登记制度,而实行不动产登记、发证制度,故此期房抵押登记行为可视为在有关部门的备案,而不是严格意义上的物权抵押登记。

在商品买卖中,购房人以银行按揭贷款方式支付部分购房款的情况已经普遍存在,因此而发生的纠纷诉至法院的案件也越来越多,但是由于我国目前立法上没有对银行按揭贷款抵押的规定,故对此类案件的处理存在一定的难度。但在司法实践一般认为,“楼宇按揭(抵押)贷款合同”是当事人在平等自愿的基础上签订的,内容不违法,也不损害国家、集体和他人的合法权益。从国家的法律及行政法规的规定来看,也并未规定按揭(抵押)未办理抵押登记而无效,并且按揭不同于一般的财产抵押,仅仅因为没有办理抵押登记就认定无效没有法律依据。

(十一) 未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效?

[案例] 作为房地产开发企业的出卖人一直没有取得商品房预售许可证,但其他手续齐全(如有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程竣工验收资料),是否可确认买卖合同有效?

[最高人民法院专家法官著述与主流观点]应视情况而定。商品房买卖所涉及的法律法规和政策方面的内容,一般业主难以全面了解的,尤其是商品房开发早期,管理不规范,是否需要预售许可证业主并不清楚,行政主管部门也疏于管理,开发商没有依法领取商品房预售许可证进行商品房销售,业主没过错,而在于开发商与地方政府,因此以200361《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明》的颁布为界限,在该说明颁布前,如果合同已经基本履行完毕,商品楼盘有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程竣工验收资料,业主请求继续履行合同的,为维护交易安全与社会稳定,应当认定合同有效。该司法说明颁布后,根椐该说明第二条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。如果开发商一直未取得预售许可证明,应确认合同无效。——最高人民法院民一庭《法律审判实务问答》,法律出版社2005年版,第79页。

 

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